Méthode de comparaison
Cette méthode permet d’estimer la valeur marchande de la propriété sous étude en se basant sur l’observation de propriétés similaires récemment vendues et localisées dans le même secteur que la propriété sujet ou dans un secteur semblable. Cette méthode est considérée comme une preuve directe par excellence, car les données proviennent du marché et reflètent ses tendances à la date de l’évaluation. Celle-ci requiert la cueillette et l’analyse de transactions d’immeubles « comparables » en vue d’établir des liens paritaires susceptibles de traduire une tangente indicative de la valeur marchande probable recherchée, et ce, à la suite de la considération d’ajustements pertinents en regard de certains aspects disparates. Comme pour la méthode du coût, on peut énoncer que cette méthode repose sur le principe de substitution. Ce principe soumet l’hypothèse qu’un acheteur averti ne déboursera pas plus qu’il ne lui en coûterait pour l’achat d’un immeuble similaire lui procurant un service équivalent. La pertinence de cette méthode repose sur le fait que les immeubles retenus aux fins de la comparaison possèdent des caractéristiques similaires au sujet, tout en se révélant être généralement des unités économiquement semblables. Cette méthode consistant à comparer des ventes de propriétés comparables et à les ajuster en fonction des caractéristiques et conditions particulières de l’immeuble évalué. Cette approche demeure la méthode par excellence lorsque les conditions du marché et les données paritaires sont suffisantes à l’égard de la propriété évaluée.
Méthode de coût
Cette méthode consiste en premier lieu à évaluer la valeur marchande du terrain comme s’il était vague, et selon son usage le meilleur et le plus profitable, et à l’additionner au coût déprécié du bâtiment et de ses améliorations à la date de l’évaluation. Le coût neuf de remplacement est le coût de substitution pour construire, au prix courant, un bâtiment d’une utilité, d’une qualité et de design équivalents au bâtiment sous étude, en utilisant des matériaux semblables et modernes, selon les normes, concepts et modes d’aménagement courants. Par la suite, des dépréciations ayant trait à la détérioration physique due à l’écoulement du temps, les désuétudes fonctionnelles et les désuétudes économiques y sont soustraites afin d’obtenir le coût de remplacement déprécié du bâtiment qui est réputé correspondre à l’état physique, fonctionnel et économique actuel du bâtiment à l’étude. Cette méthode est considérée comme une preuve indirecte, puisque la valeur retracée ne découle pas de la compilation de données du marché, exception faite de la valeur du terrain. Empiriquement, la méthode du coût représente la somme requise pour la fabrication d’un bien, alors que la valeur fait appel à la notion de l’existence d’une relation entre la chose désirée et les capacités de l’acheteur, combinées aux aléas du marché. À l’origine, on peut énoncer que cette méthode est basée sur le principe de substitution. Ce principe soumet l’hypothèse qu’un acheteur averti ne déboursera pas plus qu’il ne lui en coûterait pour procéder à la construction d’un immeuble similaire, considération faite de la valeur du terrain concerné, en plus des divers postes de détériorations physiques et de désuétudes fonctionnelles et économiques imputables à l’immeuble sujet lors de l’achat. La méthode du coût peut être utilisée afin de valider un résultat de valeur obtenu par les autres méthodes, évaluer la valeur contributive de certaines améliorations. Cette méthode étant théorique il est important de considérer les résultats de valeur obtenus par d’autres méthodes d’évaluation lors de la corrélation du résultat de valeur finale.
La valeur du terrain telle qu’évaluée dans le présent rapport, provient de l’analyse de ventes de terrains offrant des caractéristiques relativement comparables. La méthode utilisée est celle de la comparaison et requiert d’apporter certains ajustements aux prix de vente lorsque nécessaire. Aux fins de la présente analyse, nous avons effectué le calcul du coût de remplacement à neuf en utilisant le répertoire de coûts « MARSHALL & SWIFT ». Les dépréciations sont causées par l’état et la nature du bâtiment ainsi que par les conditions du marché qui prévalent au moment de l’évaluation. Ils peuvent également être causés par une perte ou un excès fonctionnel de la propriété. La dépréciation accumulée inclus la dépréciation physique, fonctionnelle et économique puisqu’il s’agit d’une dépréciation globale.
Type de coût
Le coût de reproduction représente le coût de remplacement d’un bâtiment par un autre identique. Il renferme les frais encourus pour la construction d’une nouvelle propriété qui est l’exacte réplique de l’autre, en se fondant sur les prix courants et en utilisant la même sorte de matériaux ou des matériaux à peu près semblables.
Le coût de reconstruction désigne ce qu’il en coûterait pour rebâtir totalement un immeuble. Ce coût tient compte à la fois des éléments de construction qui doivent obligatoirement être reproduits et ceux qui peuvent être remplacés sans pour autant nuire au cachet et à l’architecture globale du bâtiment. En ce qui concerne les éléments qui doivent être reproduits, l’évaluateur doit obligatoirement se référer à la définition du coût de reproduction. En ce qui concerne les éléments qui peuvent être remplacés, l’évaluateur doit obligatoirement se référer à la définition du coût de remplacement.
Le coût de remplacement est le coût de substitution requis pour construire aux prix courants, à la date de l’évaluation, un bâtiment d’une utilité équivalente à celui évalué, utilisant des matériaux semblables et modernes, selon les normes de construction actuelles, les concepts et les modes d’aménagement courant. On entend par « normes de construction actuelles » les exigences imposées par les normes fédérales. Les normes provinciales, régionales et/ou municipales doivent être également considérées si elles sont plus restrictives que les normes fédérales.
Méthode de revenue
Cette méthode consiste à estimer la valeur marchande de la propriété à partir du revenu net qu’elle peut générer et des rendements exigés par le marché pour un tel type d’investissement. Le principe de base repose sur le fait que la valeur marchande de la propriété est égale à la valeur actuelle des bénéfices futurs. Cette méthode se base sur le principe d’anticipation des revenus futurs et nous permet d’établir la valeur d’un bien immobilier en reflétant le prix que paierait un investisseur, compte tenu du revenu et du taux de rendement qu’il anticipe sur le capital investi. Dans l’application de la méthode du revenu, il est important de mesurer le rendement passé et présent d’un immeuble afin d’être en mesure d’établir son potentiel futur. Cette méthode s’applique aux immeubles commerciaux servant à générer des revenus d’investissement. Il nous apparaît important de noter que cette méthode doit être utilisée en considérant le résultat obtenu par la méthode de comparaison lors de la corrélation du résultat de valeur finale, particulièrement lors de l’évaluation d’immeuble s’adressant à des propriétaires occupants.
VALEUR ASSURABLE
La valeur aux fins d’assurance est la valeur d’un bien en regard de la perte assurable de ce dernier. Cette valeur s’appuie souvent sur le coût de reproduction, de remplacement ou de reconstruction du bien assuré tel que défini dans la police d’assurance-feu.
Pour ce type de propriété, la méthode de coût est reconnue pour être la plus représentative afin d’y établir le coût de remplacement à neuf. Malgré qu’elle est considérée comme une preuve indirecte pour obtenir la valeur, pour des fins de valeur assurables, nous ne recherchons pas la valeur marchande mais plutôt le coût de reconstruction à neuf. La construction après une perte peut entraîner des coûts supplémentaires avant que le remplacement ou les réparations puissent être effectués. Cela peut inclure la démolition complète ou partielle et/ou l’enlèvement des débris pour rendre le site clair et sûr pour la reconstruction. Cela peut varier selon le lieu, le type de catastrophe, le type de construction et l’étendue de la perte. Par exemple, un bâtiment incendié peut nécessiter qu’un simple enlèvement de débris, tandis qu’une perte partielle de dommages causés par une tempête peut nécessiter un nettoyage et un enlèvement plus complexes des débris. Après une perte ou une démolition, alors que l’excavation et la fondation peuvent encore exister, la nécessité de réparation et de modification décourage généralement la réutilisation de celle-ci. De plus, après quelques années, la valeur, le style, le code de construction ou le caractère du quartier peut avoir suffisamment changé de sorte que la réutilisation des matériaux est rarement tentée : lorsque les fondations ou les dalles de plancher sont réutilisées, des dépenses doivent être faites pour la réhabilitation et la modification. La tuyauterie mécanique souterraine est à peu près dans la même catégorie, avec peu de valeur de récupération en relation avec la réutilisation. Après un sinistre, les plans, les spécifications et l’ingénierie sont rarement réutilisés sur le même site, car les bâtiments ne sont généralement pas reconstruits exactement de la même manière. De plus, les plans restent souvent la propriété de l’architecte, de sorte qu’une autre utilisation, assortie des modifications nécessaires, provoque des frais supplémentaires. Dans le cas de bâtiment plus ancien, les plans et devis peuvent avoir été égarés ou perdus, ce qui provoque également des frais supplémentaires. Les honoraires des architectes pour la supervision paient les fonctions nécessaires qui peuvent être exécutées par un organisme de contrôle des constructeurs ou par un ingénieur résident ou un superviseur employé par le propriétaire, mais ils constituent un coût nécessaire à la construction et doivent être pris en compte lors du remplacement d’une structure. Les bénéfices et les frais généraux des entrepreneurs sont inclus dans tous les coûts rédigés dans la méthode de coût puisqu’elles proviennent de Marshall & Swift et ne peuvent pas être exclus. Ils font autant partie des coûts de reconstruction que le coût de la main-d’œuvre.