UTILISATION OPTIMALE
L’usage le meilleur et le plus profitable est celui qui, au moment de l’évaluation confère à l’immeuble la valeur la plus élevée soit en argent, soit en agrément et/ou commodité d’un lieu.
L’usage le meilleur répond aux conditions suivantes :
- il s’agit d’un usage possible sur le plan physique;
- il doit être permis par les règlements et par la Loi;
- il doit être financièrement possible;
- il doit pouvoir se concrétiser à court terme;
- il doit être relié aux probabilités de réalisation plutôt qu’aux simples possibilités;
- il doit exister une demande pour le bien évalué à son meilleur usage;
- enfin, l’usage le meilleur doit être le plus profitable.
DEFINITION ÂGE APPARENT
Alors que l’âge chronologique d’un bâtiment correspond simplement au nombre d’années écoulées entre la date de la fin des travaux menant à sa réalisation et une date de référence donnée, son âge apparent correspond au nombre d’années qu’il paraît avoir, compte tenu de sa condition et de son utilité à la même date. Dans le cas des bâtiments récents normalement entretenus, la différence entre les deux concepts est négligeable. Par contre, la notion d’âge apparent prend tout son sens quand elle sert à qualifier des bâtiments plus âgés qui ont été, à divers degrés selon les cas, entretenus, réparés, rénovés ou même agrandis.
L’âge chronologique constitue donc le point de départ de l’âge apparent, lequel est ensuite influencé par les améliorations apportées et les détériorations et désuétudes ayant pu se produire. Il n’est généralement pas supérieur à l’âge chronologique, mais cela demeure possible. Contrairement à ce que son appellation pourrait laisser croire, l’âge apparent ne résulte pas d’une impression de la personne qui l’a établi. Il est davantage le fruit d’un ensemble structuré d’observations factuelles qui peut prendre deux formes. Selon la doctrine reconnue, on peut en effet établir l’âge apparent d’un bâtiment :
- soit en relevant l’âge chronologique de bâtiments analogues d’utilité équivalente qui n’ont fait l’objet que d’un entretien normal depuis leur réalisation (c’est-à-dire non rénovés ni agrandis) ;
- soit en recueillant des données précises sur sa date de construction originelle, sur celle de tout agrandissement ou rénovation excédant les travaux d’entretien normal, ainsi que sur la condition et l’état d’entretien de ses diverses composantes.
Pour faciliter le traitement des données et les calculs afférents, les évaluateurs utilisent aussi la notion d’« année apparente », qui s’exprime sous forme d’un millésime. Cette variante a l’avantage de pouvoir être réutilisée à différentes dates de référence (par exemple, un bâtiment auquel on attribue une « année apparente » de 1995 aura un âge apparent de 10 ans en 2005 et de 13 ans en 2008).
En matière de quantification de la dépréciation aux fins d’évaluation, c’est plutôt à la longévité économique du bâtiment sujet qu’il faut accorder la plus grande attention. Également exprimée en nombre d’années depuis celle de sa construction, la durée de vie économique représente la période totale pendant laquelle il est raisonnablement prévisible que le bâtiment sujet contribue à la valeur de la propriété dont il fait partie, en répondant positivement aux fonctions auxquelles il est destiné et aux conditions qui le rendent concurrentiel, comparativement aux autres bâtiments analogues existants (ou groupe de référence). La durée de vie économique est donc une estimation de la période pendant laquelle un bâtiment a la capacité de répondre aux besoins de ses utilisateurs potentiels, ce qui tient compte non seulement de sa capacité physique, mais aussi de sa désidérabilité, notamment quant aux aspects fonctionnels et économiques. Ainsi, bien que la durée de vie économique des bâtiments ne puisse pas excéder leur durée de vie physique, elle lui est généralement inférieure.
Même si elle est fort utile pour quantifier la dépréciation grevant les bâtiments récents ou d’âge moyen, l’utilisation de la durée de vie économique initialement estimée peut, dans d’autres cas, poser certaines difficultés ou même donner lieu à des invraisemblances, par exemple lorsqu’un bâtiment est toujours en usage au terme de cette durée. Aussi, aux fins de la quantification de la dépréciation de tout bâtiment âgé, il y a lieu de considérer également sa durée de vie économique restante. Exprimée en nombre d’années à compter de la date de référence, elle représente toute la période future pendant laquelle il est raisonnablement prévisible que le bâtiment sujet continuera de contribuer à la valeur de la propriété dont il fait partie, en répondant positivement aux fonctions auxquelles il est destiné et aux conditions qui le rendent concurrentiel, comparativement aux autres bâtiments analogues existants (ou groupe de référence). L’estimation de la durée de vie économique restante est donc un moyen alternatif à celui de la durée de vie économique, par lequel on quantifie seulement la période à venir pendant laquelle un bâtiment maintiendra sa capacité de répondre aux besoins de ses utilisateurs potentiels, sans égard à la période qui s’est déjà écoulée.
DÉFINITION DÉPRÉCIATION
La dépréciation représente la perte de valeur que subissent les bâtiments et les améliorations en regard de leur valeur à l’état neuf indiqué par le coût de remplacement ou le coût de reproduction. Cette perte de valeur provient du vieillissement de la construction ou de la désuétude résultant d’un mauvais agencement, d’un changement d’ordre social ou économique.
La dépréciation est donc une diminution de valeur résultant d’une détérioration physique ou d’une désuétude fonctionnelle et / ou économique. Elle représente la différence entre le coût de reproduction neuf et la valeur au moment de l’évaluation.
La détermination des causes de la dépréciation et la quantification de la diminution de valeur qui en résulte sont des opérations primordiales dans l’évaluation d’un bâtiment par la méthode du coût, parce qu’elles permettent d’établir le montant adéquat à soustraire du coût neuf, en vue d’obtenir une indication de la valeur.
Le coût déprécié ainsi obtenu représente la valeur contributive des constructions dans la valeur totale de l’immeuble. De plus, la dépréciation et le coût neuf sont indissociables, puisque les remplacements d’éléments existants, considérés dans le calcul du coût neuf, ont une influence directe sur la mesure de certaines formes de dépréciation.
VALEUR DU TERRAIN
La valeur du terrain telle qu’évaluée dans le présent rapport, provient de l’analyse de ventes de terrains offrant des caractéristiques relativement comparables. La méthode utilisée est celle de la comparaison et requiert d’apporter certains ajustements aux prix de vente lorsque nécessaire. Aux fins de la présente analyse, nous avons effectué le calcul du coût de remplacement à neuf en utilisant le répertoire de coûts « MARSHALL & SWIFT ». Les dépréciations sont causées par l’état et la nature du bâtiment ainsi que par les conditions du marché qui prévalent au moment de l’évaluation. Ils peuvent également être causés par une perte ou un excès fonctionnel de la propriété. La dépréciation accumulée inclus la dépréciation physique, fonctionnelle et économique puisqu’il s’agit d’une dépréciation globale.