Un évaluateur agréé, c’est un professionnel dont le travail consister à formuler une opinion objective sur la valeur d’un bien ou d’un droit immobilier à une date donnée.
Les préjugés, les intérêts personnels et les préférences ne figurent pas dans sa démarche professionnelle.
Pour en arriver à porter un jugement réaliste sur la valeur d’une propriété, l’évaluateur agréé utilise une combinaison de trois méthodes éprouvées : les méthodes du coût, de la comparaison et du revenu.
Le rôle de l’évaluateur agréé est de formuler une opinion motivée de la valeur marchande d’un bien immobilier. Bien qu’ils travaillent principalement en évaluation immobilière, les évaluateurs agréés peuvent aussi procéder à l’estimation de la valeur d’un fonds de commerce, d’une entreprise ou d’équipements mobiliers. Certains évaluateurs agréés ont acquis de l’expérience dans des domaines spécifiques tels que les terres agricoles, le milieu industriel, les infrastructures ou le transport. Aussi, on peut recourir à l’expertise de l’évaluateur agréé dans une panoplie de circonstances.
Un évaluateur agréé, c’est un membre d’un ordre professionnel.
Membre d’un ordre professionnel, il doit respecter des normes de pratique et un code de déontologie en plus d’être soumis à des inspections sur sa pratique professionnelle. Il doit également souscrire à l’assurance de la responsabilité professionnelle ce qui constitue un recours supplémentaire pour sa clientèle.
Ainsi, le titre d’évaluateur agréé garantit à la fois des services de qualité et des recours pour le public. Pour vérifier si un évaluateur agréé est véritablement un membre en règle, il est possible de contacter l’OEAQ ou de consulter le Tableau des membres.
En vertu de l’article 36 du Code des professions : « Nul ne peut de quelque façon : (…) utiliser le titre d’«évaluateur agréé» ou d’«estimateur agréé» ni un titre ou une abréviation pouvant laisser croire qu’il l’est, ou s’attribuer des initiales pouvant laisser croire qu’il l’est ou les initiales « É.A. » ou « C. App. », s’il n’est détenteur d’un permis valide à cette fin et s’il n’est inscrit au tableau de l’Ordre professionnel des évaluateurs agréés du Québec. »
L’évaluateur agréé est un professionnel aux connaissances et aux compétences uniques.
POURQUOI FAIRE AFFAIRE AVEC UN ÉVALUATEUR AGRÉÉ?
On retient les services d’un évaluateur agréé parce que son opinion est motivée, fiable et impartiale; ce qui en fait un expert et un conseiller immobilier précieux. Cette page présente plusieurs exemples de domaines dans lesquels un évaluateur agréé intervient.
DANS QUEL CAS FAIRE APPEL À UN ÉVALUATEUR AGRÉÉ?
La démarche de l’évaluateur agréé se fonde sur l’examen méthodique du marché afin d’en tirer des conclusions objectives. Son mandat peut comprendre les étapes suivantes:
- Définition du mandat
- Définition du but de l’évaluation;
- Identification des services requis et du type de rapport demandé;
- Estimation des honoraires et des délais de production du rapport.
- Recherche
Il entreprend des recherches par :
- La visite de la propriété pour vérifier les dimensions, les matériaux, l’état d’entretien, l’utilité fonctionnelle des composantes et du plan d’aménagement et pour faire le relevé des caractéristiques physiques du site.
- L’étude du voisinage afin de prendre connaissance des tendances du marché local, de la situation de l’immeuble en question, de la disponibilité des terrains à construire, de l’utilisation des immeubles, de la disponibilité des services et du niveau des prix des immeubles et des loyers;
- Le relevé de la réglementation municipale, des taxes et des services publics;
- Les lecture des titres, la consultation des plans, l’analyse des servitudes et autres droits réels pouvant avoir des effets sur l’utilité et la valeur de l’immeuble.
- Analyse
Son analyse rigoureuse vise à évaluer :
- L’utilisation optimale du terrain et du bâtiment;
- L’âge apparent du bâtiment et estimation de la longévité productive résiduelle des composantes;
- Les ventes récentes de propriétés comparables dans le voisinage afin de mesurer, par comparaison, la valeur probable de l’immeuble sujet en tenant compte de ses avantages et de ses désavantages;
- Les ventes récentes de terrains à construire dans le voisinage;
- Les revenus et les dépenses de la propriété et de ses comparables.
Suit un processus d’estimation :
- Du coût de remplacement du bâtiment et du calcul de la dépréciation attribuable à la détérioration, au vieillissement, à la désuétude fonctionnelle et à la désuétude économique, estimation du coût des travaux pouvant corriger la détérioration et la désuétude fonctionnelle et estimation du coût probable pour modifier et rénover le bâtiment lorsque nécessaire;
- Des conditions de location et estimation des revenus potentiels provenant de la location de l’immeuble et des services aux occupants, du taux d’occupation probable, des frais d’exploitation et prévision du revenu net d’exploitation;
- Du coût du financement, des incidences fiscales particulières et estimation de la valeur économique par actualisation du rendement net probable compte tenu des taux de rendement des investissements immobiliers.
- Au besoin, l’évaluateur agréé s’adjoindra les services d’autres professionnels pour s’assurer que son analyse tient compte de toutes les informations ayant une incidence particulière sur l’utilisation et la valeur de l’immeuble.
Un processus rigoureux
En dernière analyse, l’évaluateur agréé devra comparer les résultats obtenus grâce à chacune des trois méthodes. Sa compétence et son expérience lui permettront de porter un jugement sur la fiabilité, la pertinence et le caractère contemporain des données auxquelles il a eu accès.
Il retiendra alors la valeur marchande obtenue au moyen de la (ou des) méthodes offrant le plus haut degré d’exactitude en regard du genre de propriété et du but visé par l’évaluation.
Outre le montant de la valeur marchande ainsi obtenu, le rapport remis par l’évaluateur agréé à son client élabore sur les motifs à l’appui de cette conclusion et précise l’ensemble des éléments influençant substantiellement la valeur du bien immobilier. Le client dispose donc d’une opinion motivée par un argumentaire sérieux. L’évaluateur agréé peut également convenir avec son client que le rapport produit sera de type formulaire, contenant un sommaire des informations servant à établir la valeur en tout respect des normes reconnues par l’Ordre.
Source : https://oeaq.qc.ca/